2025년 세컨드 홈 세제혜택 확대 개편안 총정리

 

최근 정부는 2025년 8월 14일 '지방중심 건설투자 보강 방안'을 발표하며, 지방 부동산 시장의 활성화를 위한

파격적인 대책을 내놓았습니다.

 

그중에서도 가장 주목할 만한 것은 바로 세컨드 홈 세제 혜택의 확대인데요.

기존 인구감소지역(83곳)에만 적용되던 혜택이 비수도권 인구감소관심지역까지 확대되면서,

그동안 망설였던 분들에게 새로운 기회가 열렸습니다.

 

특히 이번에 새롭게 추가된 지역들은 관광, 교통, 산업 등 다양한 잠재력을 갖추고 있어 단순한 주거 목적을 넘어

투자가치로도 큰 관심을 받고 있습니다.

 

이 글에서는 이번 개편안의 핵심 내용과 함께, 추가된 지역들의 주목할 만한 투자 포인트를 자세히 정리해 드리겠습니다.

 

 

 

 

목차 

• 추가된 비수도권 인구감소관심지역
• 비수도권 인구감소지역 세컨드 홈 주택가격 기준 완화
• 인구감소지역 소재 임대주택에 대한 세제 지원
• 지방 악성 준공 후 미분양 주택에 대한 세 부담 완화

 

추가된 비수도권 인구감소관심지역

 

정부의 이번 개편안으로 기존 83개 지역에 더해 다음 9개 지역이 세컨드 홈 세제 혜택 대상에 새롭게 포함되었습니다.

• 강원: 강릉시, 동해시, 속초시, 인제군
• 경북: 경주시, 김천시
• 전북: 익산시
• 경남: 사천시, 통영시

이 지역들은 단순한 인구감소지역이 아니라, 교통, 문화, 관광 등 각기 다른 매력을 가지고 있어

투자자들의 이목을 집중시키고 있습니다.

• 강릉시 & 통영시: 이미 국내 대표적인 관광지로 유명한 곳들입니다.

바다를 낀 아름다운 경관은 물론, 다양한 문화 콘텐츠와 인프라가 잘 갖춰져 있어 '세컨드 홈'으로서의 가치가 높습니다.

이번 혜택으로 인해 도시민들의 주택 구매가 활발해지면, 지역 경제 활성화에도 큰 도움이 될 것으로 보입니다.

 

• 경주시: 천년 고도의 역사를 간직한 도시이자, 관광 인프라가 풍부한 곳입니다.

최근에는 힐링과 역사 탐방을 목적으로 하는 여행객이 늘면서 세컨드 홈 수요도 함께 증가하는 추세입니다.

세제 혜택이 더해져 더욱 매력적인 투자처가 될 수 있습니다.

 

• 김천시: 혁신도시로서의 잠재력이 높은 지역입니다.

공공기관 이전이 활발히 진행되면서 주택 수요가 꾸준히 발생하고 있으며, 이번 혜택을 통해

추가적인 주택 구매 수요를 기대할 수 있습니다.

 

비수도권 인구감소지역 세컨드 홈 주택가격 기준 완화

 

 

 이번 '세컨드 홈' 개편안은 적용 지역 확대만큼이나 주택 가격 기준 완화가 핵심입니다.

하지만 단순히 '12억 원까지'라는 한 문장으로 이해하면 놓치는 부분이 많습니다.

 

세금의 종류별로 혜택 기준이 모두 다르기 때문입니다.

정부는 세컨드 홈 제도를 통해 다음과 같은 세제 혜택을 제공합니다.

1. 취득세 혜택: 취득가액 3억 원에서 12억 원으로 확대

핵심 내용: 세컨드 홈을 새로 취득할 때 내는 취득세 혜택의 대상 주택 가격이 크게 올랐습니다.

기존에는 3억 원 이하 주택에만 특례가 적용되었지만, 이제는 12억 원 이하 주택까지 혜택을 받을 수 있습니다.

 

추가 포인트: 하지만 모든 취득세가 면제되는 것은 아닙니다. 감면 한도가 정해져 있는데, 최대 150만 원까지 감면받을 수 있습니다.

쉽게 말해, 12억 원짜리 세컨드 홈을 사더라도 150만 원의 취득세만 깎아주는 것입니다.

 

이 혜택은 주택 가격이 높을수록 감면율이 낮아지지만, 그래도 12억 원이라는 높은 가격대의 주택도

혜택 대상에 포함되었다는 점이 의미 있는 변화입니다.

2. 양도세, 종부세, 재산세 혜택: 공시가 9억 원까지 상향

핵심 내용: 세컨드 홈을 팔거나 보유할 때 내는 세금인 양도소득세, 종합부동산세, 재산세에 대한 특례 기준은

공시가격 9억 원 이하 주택까지 확대됩니다.

 

① 양도소득세 특례: 12억 원 비과세 및 장기보유특별공제

 

세컨드 홈을 양도세 산정 시 주택 수에서 제외하는 것은 물론, 양도차익에 대한 비과세 혜택도 제공합니다.

 

12억 원 비과세: 1세대 1 주택자가 기존 주택을 팔 때 양도가액 12억 원까지  비과세 혜택을 유지할 수 있습니다.

 

장기보유특별공제: 세컨드 홈을 장기간 보유했을 경우, 양도세 계산 시 세금 부담을 줄여주는 장기보유특별공제

혜택을 받을 수 있습니다.

 

쉽게 말해, 세컨드 홈을 하나 더 사더라도 기존에 살던 집을 팔 때 '1 주택자'로 인정받아 12억 원까지 세금을 안 내도 되는 것입니다.

 

② 종합부동산세 특례: 12억 원 기본공제 및 고령자 공제

 

종부세 계산 시에도 세컨드 홈은 주택 수에서 제외됩니다.

 

12억 원 기본공제: 1세대 1 주택자는 종부세를 계산할 때 12억 원까지 공제받을 수 있는데,

세컨드 홈을 보유해도 이 혜택을 그대로 유지할 수 있습니다.

 

고령자·장기보유자 공제: 만 60세 이상 고령자이거나 장기 보유자인 경우, **최대 80%**까지 종부세 세액공제 혜택을 받을 수 있습니다. 세컨드 홈을 보유해도 이 혜택을 그대로 적용받습니다.

 

쉽게 말해, 세컨드 홈은 종부세 부담을 가중시키지 않습니다.

오히려 기존 주택에 대한 혜택(12억 원 공제, 고령자 공제 등)을 그대로 유지할 수 있게 해 줍니다.

 

이번 개편안은 단순한 가격 기준 상향을 넘어, 세금 종류별로 세부적인 혜택을 제공하고 있습니다.

취득가액은 12억 원까지, 공시가격은 9억 원까지라는 두 가지 기준을 명확히 이해해야 합니다.

• 취득 시: 12억 원 이하의 주택을 취득할 때 최대 150만 원의 취득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다.
• 보유 및 양도 시: 공시가격 9억 원 이하의 주택을 세컨드 홈으로 보유할 경우, 기존 주택에 대한 양도세 및 종부세 혜택을 그대로 유지할 수 있습니다.

이처럼 복잡한 규제들을 정확하게 파악해야만 추후 예상치 못한 세금 폭탄을 피하고, 진정한 '세컨드 홈'의 이점을 누릴 수 있습니다.

 

인구감소지역 소재 임대주택에 대한 세제 지원

 

정부는 세컨드 홈 활성화를 위해 임대사업자에 대한 혜택도 강화했습니다. 

 

핵심 내용 요약

정부의 이번 부동산 대책은 크게 두 가지 시한부(한시적) 혜택을 제공합니다.

1. 10년 민간임대 복원 혜택 (매입 시점)
   • 대상: 인구감소지역에서 매입형 아파트 10년 민간임대 사업을 등록하는 경우.
   • 적용 시점: 법령 개정이 완료된 시점부터 2025년 12월 말까지 등록된 아파트에 한해 혜택을 줍니다.
   • 혜택 지속: 이 기간 안에 등록하면, 10년이라는 의무 임대 기간 동안 양도세 중과 배제 등 세제 혜택을 계속해서 받을 수 있습니다. 즉, 혜택을 받을 수 있는 '등록 기한'이 1년이라는 뜻이지, 혜택 자체가 1년만 지속되는 것이 아닙니다.
2. 인구감소지역 임대주택 특례 (혜택 적용 기간)
   • 대상: 인구감소지역에 소재한 모든 민간임대주택(6년, 10년).
   • 적용 시점: 1년간 한시적으로 취득세 중과 배제 및 주택 수 산정 제외 혜택을 부여합니다.
   • 혜택 지속: 이 혜택은 임대주택을 취득한 1년 동안 유효한 것으로 보입니다.

 

지방 악성 준공 후 미분양 주택에 대한 세 부담 완화

1 주택자는 비수도권에 소재한 취득가액 6억 원 이하, 전용 85㎡ 이하 준공 후 미분양 주택을 취득할 경우,

양도 종부세 1세대 1 주택특례 및 주택수 제외 특례가 내년 말까지 연장되고

취득세는 1년간 한시적으로 50% 감면됩니다.

 

 이 혜택은 법령 개정 완료 후부터 2026년 12월까지 구입한 취득가액 6억 원 이하, 전용면적 85㎡ 이하 주택에 적용됩니다.

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결론

이번 2025년 세컨드 홈 세제 혜택 개편안은 지방 부동산 시장에 활력을 불어넣는 중요한 전환점이 될 것으로 보입니다.

. 특히 지역 확대와 가격 기준 완화는 실수요자는 물론, 투자자들에게도 매력적인 기회를 제공하고 있습니다.

 

하지만 투자를 결정하기 전에는 반드시 전문가와 상담하고, 해당 지역의 개발 계획, 인구 추이, 교통 인프라 등을

꼼꼼히 분석하는 신중함이 필요합니다.

 

이번 개편안을 현명하게 활용하여 여러분의 자산 가치를 높이는 현명한 투자를 하시길 바랍니다.

 

 

 

 

 

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