제목: 제주도 고도제한 해제 예정 - 2027년부터 달라지는 것들

제주도가 고도제한 규제 해제를 추진하고 있습니다. 2027년부터 어떻게 달라질지 알아보겠습니다.

 

 

제주도 고도제한 해제 개요

30년 넘게 이어져 온 제주도의 고도제한 규제가 해제됩니다.

2027년부터는 제주시 원도심과 주요 지역의 건축물 높이가 상업지역 기준 최고 160m(약 40층)까지 가능해질 예정입니다.

이 변화는 단순한 건축 기준 조정이 아니라, 제주 도시계획의 큰 전환점을 의미합니다.

그동안 제주도는 자연경관과 도시 미관을 지키기 위해 고도제한을 유지해 왔습니다.

하지만 도시 외곽 확장에 따른 환경 훼손과 원도심 공동화 문제 등이 지속되자,

제주도는 '압축도시' 전략을 내세워 고도제한을 완화하기로 했습니다.

 

 

제주도 고도제한 완화 내용 요약

• 시행 시기: 2027년 상반기 예정
• 적용 지역: 문화재보호구역, 군사보호시설 등을 제외한 대부분 지역
• 건축물 높이 기준:
  • 주거지역: 기준 45m / 최고 75m (약 25층)
  • 준주거지역: 기준 45m / 최고 90m (약 30층)
  • 상업지역: 기준 55m / 최고 160m (약 40층)
  • 기준 초과 시 도시건축공동위원회 심의 필요

※ 단, 이번 고도제한 해제는 건축물의 건폐율(대지면적 대비 건물 바닥면적 비율) 및 용적률(대지면적 대비 건축 연면적 비율)에는 변화를 주지 않기 때문에,

단순히 위로만 높아지는 구조가 되어 실제 공간 활용이 기대만큼 크게 늘어나지 않을 수 있습니다.

이로 인해 일부에서는 '외형만 커지는 개발'이 되는 건 아닌지 우려를 나타내기도 합니다.

 

 

부동산 시장에 미칠 영향

이번 고도제한 해제는 제주 부동산 시장에 분명한 변화를 몰고 올 것입니다.

특히 제주시 도심과 서귀포시 주요 지역에서는 개발 가능성이 확대되며,

재건축 및 신규 건설 프로젝트가 활발해질 것으로 보입니다.

주거용 아파트뿐만 아니라 상업시설, 복합건물 등 다양한 형태의 건축 수요가 증가할 수 있으며,

이는 해당 지역의 토지가치 상승으로 이어질 가능성이 높습니다.

다만, 개발이 늘어날수록 교통난, 주차 공간 부족, 생활 인프라 문제 등 현실적인 고민도 함께 따라올 수밖에 없습니다.

이에 따라 투자자와 실거주자 모두 각 지역의 여건을 세심하게 분석한 후 접근하는 것이 필요합니다.

주요 수혜 지역과 투자 전략

고도제한 해제 이후 주목할 만한 지역은 다음과 같습니다.

제주시 원도심 : 낙후된 건물들이 밀집되어 있고, 도시재생 계획과 맞물려 재개발 가능성이 높습니다.

 주거지역과 준주거지역을 중심으로도 층수 제한 완화가 적용되면서 소형 아파트 또는 다가구 건축 등의 개발 움직임이 예상됩니다.

 

신제주 일대 상업지역 및 주변 주거지 : 고층 건물 신축 가능성과 함께, 상업지 주변의 주거지에서도 생활형 숙박시설, 오피스텔 등의 수익형 부동산 수요가 증가할 수 있습니다.

 

투자자 입장에서는 도시계획 변경 흐름과 인허가 가능성, 기반시설 확충 계획 등을 꼼꼼히 살펴야 합니다.

특히 기존 주거지와의 조망권, 일조권 충돌 문제가 발생할 수 있는 곳은 더욱 신중한 판단이 필요합니다.

 

 

환경 보전과의 균형 필요

고도제한 해제가 반드시 긍정적인 효과만을 의미하진 않습니다.

무분별한 고층 건물 건설은 제주 특유의 경관을 해칠 수 있고, 생태계에도 부담을 줄 수 있습니다.

특히 한라산 조망권이나 해안선의 자연경관 보호는 제주다움을 지키기 위한 중요한 요소입니다.

따라서 개발과 보전 사이의 균형을 맞추는 방향으로 정책이 진행되어야 할 것입니다.

 

앞으로의 변화는 단순히 눈에 보이는 도시 풍경만 바꾸는 것이 아니라, 제주의 삶과 가치관까지도 바꿀 수 있습니다. 개발에 앞서 우리가 지켜야 할 것이 무엇인지 함께 고민해 보는 계기가 되기를 바랍니다.

---

※ 본 글의 내용은 2025년 6월 기준으로 확인된 정책을 바탕으로 정리한 것이며, 향후 정책 변화에 따라 일부 내용은 달라질 수 있습니다. 참고용으로 활용해 주세요.